抵押了房产，就等于把亲情也给“按揭”掉了，这是老年人在情感上无法承受的。再加上高企的房价，已经让拥有一套自己的住房绝非易事，更难提“以房养老”

　　记者/郇丽

　　10月18日，一个被称为“养老房屋银行”的业务在北京推出。这一项目，是北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产经纪有限公司合作的“成果”。根据其“养老房屋银行”协议，60岁以上的老人只要向养老机构提出养老需求，便可入住北京寿山福海国际养老服务中心，原有房屋则委托中大恒基房地产经纪有限公司对外出租，租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用。

　　而此前一天，民政部副部长窦玉沛在参加中国网的中国访谈栏目时表示，将以三种方式推动“以房养老”在中国的开展。

　　窦玉沛介绍称，“以房养老”的第一种方式是老人把自己的房产交给由政府背景的公益机构或者银行，其养老费用由公益机构或者银行来按月提供，到这位老人故后，剩余部分交给相关继承人；第二种方式是“以房换养”：老人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，老人的房子由福利机构出租，在过世后房产由福利机构处置；还有一种方式叫“以房自助养老”，就是老人把自己的房产提前卖给一个公益机构，公益机构一次性把钱给他，他再从公益机构把房子租回来住，只是按约支付租金。

　　尝试“以房养老”

　　根据北京寿山福海国际养老服务中心的介绍，老人入住到此，每月费用为1300元。而在北京，目前一个二居室房屋租金通常在2000元左右，扣除费用之外，房租还有节余。

　　而中大恒基房地产经纪有限公司副总经理付严则告诉对本刊记者，由于寿山福海养老中心尚在筹建过程，所以业务的开展还要等一段时间。但目前咨询的人很多，大都是子女在国外无法照顾老人的情况。

　　其实，近四年来，源自西方的“以房养老”概念，已经不断地在中国被探讨和尝试着创新。今年4月，上海市公积金管理中心也推出了以房养老试点，称为“以房自助养老”。

　　根据记者从上海市公积金管理中心了解到的情况，上海“以房自助养老”是针对65岁以上的老人，将老人的自有产权房与公积金管理中心进行买卖交易。老人可以一次性收取房款，再由公积金管理中心将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金总额与房屋的评估市价等同并一次性付清。如果租期届满老人还健在，则续租的租金全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。

　　然而，上海公积金管理中心“以房自助养老”模式推出后，却应者寥寥。关键就在于，一旦签订协议，老人即失去了房产的所有权，这成了老人们心理上最大的门槛。

　　而在2005年5月，江苏南京汤山的“温泉留园”老年公寓，曾经率先创立“以房养老南京模式”。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。但据公寓负责人介绍，时至今日公寓也没办几笔此类业务。

　　北京市民政局社会福利管理处副处长魏小彪在接受记者采访时表示，相比较目前已经出现的各种“以房养老”模式设计，寿山福海养老中心的“养老房屋银行”不涉及老年人房屋所有权，回避了老年人对家庭财产流失的顾虑，可能更适合中国国情，业务会容易推广一些。

　　抵押的难题

　　上海市建纬律师事务所主任朱树英认为，在“以房自助养老”模式中，剔除产权的变更，其实质仍是一种“倒按揭”的设计。

　　所谓“倒按揭”，就是住房反向抵押贷款。即在60岁之前，购买住宅，并取得该住宅的全部产权；到60岁退休养老时，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构。由金融机构综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱，在房主去世前一直拥有居住权，房主去世后，房产将被出售，所得款项用来偿还贷款本息。这一概念，早在2003年由中房集团原总裁孟晓苏提出，但却一直推行困难。