■2006年7月，陈学民购买了一间库房和一间门面，并与开发商签订了《商品房买卖合同》。

■今年8月，陈学民发觉小区内有一业主竟跑到自己门面的屋顶上准备修房子——

□案例

    2006年7月24日，陈学民购买了冕宁县某商品房小区内的一间库房，并与该小区的开发商签订了一份《商品房买卖合同》。同日，陈学民还购买了小区内的一间门面，又与开发商另外签订了一份《商品房买卖合同》。两份商品房买卖合同都是由四川省工商行政管理局、省建设厅监制的合同。签订合同时，合同内容由开发商的工作人员填写，陈学民没有太在意就签了字。

    陈学民买的库房的建筑面积为32.8平方米，购房款为34276元，已一次性支付给了开发商。门面的建筑面积为22.86平方米，购房款为66294元，两次购房款共100570元，已支付现金5万元，余款则采取按揭的方式。陈学民所购买的门市和库房是连在一起的，且只有一层。

    今年8月的一天，陈学民发觉自己门面的屋顶上有动静，他跑出来一看，惊呆了：小区内有一户业主跑到自己门市的屋顶上准备修房子，并声称开发商已将该门市的屋顶使用权送给了他。

    陈学民这才想起自己签下的那两份《商品房买卖合同》。仔细一看才知道，原来开发商在合同的第17条上将商品房的屋顶使用权填写上了“归出卖人所有”的字样，而且商品房外墙面的使用权也是“归出卖人所有”。

    房子都卖给我了，开发商却还有屋顶和外墙面的使用权？陈学民懵了。为了维护自己的合法权益，2007年9月7日，陈学民一纸诉状将该小区的开发商告上了法庭，请求法院确认两份《商品房买卖合同》中第17条第1、2项内容无效，判决商品房的屋顶使用权、外墙使用权归还原告。

    冕宁县法院审理认为：原告与开发商签订的《商品房买卖合同》是在双方自愿的情况下进行的，不属格式合同。该合同是在自愿、平等、协商、互利、诚信的基础上签订的，且已实际履行了一年多时间，是双方当事人真实意思的表达，不属于无效合同。

    因该合同有效，所以对双方当事人均有约束力。小区开发商在签订合同时已经尽了告知义务，该合同第17条的内容（双方就屋顶和外墙使用权归出卖人所有的约定）没有违反国家强制性规定，是合法有效的，故对原告的诉讼请求不予支持。

    2007年10月15日，冕宁县法院开庭审理了该案。10月23日，冕宁县法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第128条和《中华人民共和国合同法》第8条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同作出一审判决：驳回原告的诉讼请求。

    目前，陈学民已向凉山州中级法院提起上诉。（本案人物系化名）

本网记者 程宗萍

上诉方 PK 被上诉方

    上诉方观点：我国《物权法》于2007年10月1日开始实施，而本案一审开庭时间是2007年10月15日，因此，本案的审理应该适用《物权法》。《物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”因此，一审原告在《民事起诉状》中提出“判决商品房的屋顶使用权、外墙使用权归原告”的要求在《物权法》上有法律依据。

    我国《合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。在本案中，买卖合同转移的是商品房的所有权。根据我国《民法通则》第七十一条规定“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、和处分的权利。”也就是说，开发商将房屋出卖给购房者后，购房者就应取得该房屋占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告购买了被告出售的一间门面和一间库房，那门面和库房的所有权就归属原告，被告在合同上约定屋顶使用权及外墙面的使用权归被告，其约定无效。