根据《物权法》第七十一条的规定，本案中及到的门面和库房在结构上有其独特性，从图纸和照片上可以看出它只有一层，那么，作为结构独立的房屋其屋顶、外墙面的所有权也好，使用权也好，自然应当归属该房屋业主。
 
    再有，本案中涉及的争议条款属典型的格式条款。该条款中“归出卖人所有”的字样是开发商早已刻的印章上的，是为了方便在签订买卖合同时重复使用而预先拟定好的内容，且在订立合同时未与购房者充分协商。根据《合同法》第40条的规定，应为无效条款。

    ——四川万鑫律师事务所 雷龙

    被上诉方意见：两份《商品房买卖合同》第17条第1、2项内容约定合法有效。首先，两份合同由我公司工作人员填写并不违法，且是在自愿、平等、协商、互利、诚信的基础上所签。其次，该合同文本是由四川省工商行政管理局、四川省建设厅监督的规范性合同文本。文本说明的第一条就作了特别提示，“签约前，买受人应当仔细阅读合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可以向当地房地产开发主管部门咨询。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。”而双方签订合同第十七条第1、2项的内容可以肯定不具备”重大误解，具有欺诈行为”等情形。同时也不具备违反《物权法》、《城市商品房预售管理办法》、《最高人民法院关于审理买卖商品房若干问题的解释》的规定，被告人的行为并不违背《合同法》第五十二条、第一百三十条的强制性规定，属于有效合同。

    关于屋顶、外墙的使用权问题，按照我国物《权法法》第七十条、第八十条等相关法律的规定，原告购买门面的专有权部分是指墙中及室内屋顶建筑物专有部分享有所有权，而对共有部分的区分所有权的管理、使用是可以约定转让他人管理。因此，本案中，原、被告在商品房买卖合同中特别约定，由出卖人对该房屋的外墙、屋顶进行管理、使用，并不违反法律规定，应当依法受法律保护，对合同双方均具有法律约束。原告对合同内容有重大误解，按照《合同法》第五十五条规定，也应在1年之内提出。

    ——四川普天律师事务所 邓宇祥

□观点

    刘枞，四川鼎仁律师事务所主任律师，长期从事民商法法律工作

    本案主要涉及两个问题：一是否能够用合同的形式对所有权进行限制性约定，二是屋顶和外墙面是不是专有部分。

    合同法是对交易行为的约束，主要是指对商品流转过程中的交易行为进行约束。而本案所涉及的商品房买卖合同是当事人一方为取得物权而订立的合同，所以应从物权法的角度去审视合同相关条款的效力。

    物权不同于债权或其他权利，债权是一种相对权，物权是一种绝对权。本案涉及物权归属问题，而不是单纯的合同效力问题。在一个物上，只能设立一个所有权。所有权指的四项权能（包括占有﹑使用﹑收益﹑处分）都是所有权人的权利。所有权人将其中一项或几项权能交由其他人享有，必须是所有权人与享有该权利的人协商一致，达成协议。

    在商品房买卖合同中，买受人购买的是整体房屋的所有权，而开发商将该房屋某一部分的使用权以合同约定的方式从所有权人处剥离出来，使所有权人获得该物权初始时，就丧失了部分房屋的使用权，而这种丧失是持续的，无期限的，无相应对价的丧失，使所有权人无法取得完整的所有权，而又没有获得相应的补偿，这是与物权法相违背的。

    第二个问题是屋顶和外墙属不属于专有部分呢？我们认为属于。按照物权法，屋顶如果是多层结构，屋顶由这幢楼宇的全体业主共有，而不是小区的公共部分，不是与开发商共有。至于外墙面，更不用说，买受人所购买的是墙体和墙体所隔离出来的空间，墙体包括内外两面，也归业主所有。